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    保守還是謹慎?越秀地產680億銷售目標惹爭議

    來源:網絡整理??? ???更新時間:2019-05-05 07:53

    近日,越秀地產(00123-HK)發布公告,關于可交換為越秀房地產投資信托基金(股份代號:00405)基金單位的11億港元交換債券,預期其上市及買賣將于2019年5月2日起生效。

    一直以來,越秀地產「地產+基金」的組合拿地模式,得到了機構投資者的高度認可。

    得益于這一商業模式,越秀地產的拿地規模一度擴大,業績表現也蠻不錯。

    年報顯示,2018年公司累計合同銷售為577.8億元,同比上升41.4%,完成全年合同銷售目標550億元的105.1%。

    而在業績會上,越秀地產董事長兼執行董事林昭遠曾宣布,公司2019年的銷售目標為680億元,增幅17.68%。

    相比去年41.4%的增幅,以及2020年的千億目標,2019年一銷售目標被指過于保守。越秀地產緣何顯得這般底氣不足?

    負債高企,盈利空間縮水

    作為中國唯一擁有香港房地產投資信托基金的香港上市內房企。倚靠「開發+運營+金融」商業模式的獨特競爭優勢,越秀地產已發展成為集住宅、商業、物業、養老、租賃、城市更新和產業地產為一身的綜合型城市運營商。

    數據顯示,2018年越秀地產實現營業收入264.3億元,同比上升11.1%;毛利率為31.8%,同比上升6.1個百分點;核心凈利潤為28.1億元,同比上升19.6%。

    同時,2018年公司累計合同銷售金額為577.8億元,同比增長41.4%;累計合同銷售面積(連同合營公司項目的銷售)為277萬平方米,同比上升24.7%;均價約為每平方米2.09萬元,同比上升13.6%。

    從地區來看,在合同銷售金額中,廣州約占52.3%,珠三角(除廣州)約占7.7%,長三角約占22.2%,中部地區約占10.7%,環渤海約占7.1%。

    可以看出,即便去年行業調控政策不斷趨嚴,外部市場環境復雜嚴峻,越秀地產的業績表現仍舊亮眼。理論上來講,2019年公司會據此將目標定的更高些。

    然而,對于越秀地產2019年的銷售目標,僅僅17.68%的增幅,這一數字確實不太高。盡管公司方面將此歸因于房地產市場的降溫,但有市場人士對此指出,負債高企可能是其目標保守的主要原因。

    年報顯示,截至2018年底,越秀地產總負債高達1259.1億元,與2017年的961.5億元相比增長30.95%。

    負債大幅增長的同時,公司的核心盈利空間也越來越小。

    據年報,截至2018年底,越秀地產擁有的土地儲備約為1941萬平方米。在區域發展布局上,越秀地產以大灣區、長三角和中部地區三大核心增長區域為主,占其總土地儲備的86.3%。其中約48%位于大灣區,在越秀地產2019年全年可售的1312億元貨值中,大灣區占比58%。

    而在房地產行業加快轉型、加速重構的關鍵時刻,很多企業都在紛紛搶占粵港澳大灣區戰略高地,這無疑會給越秀地產帶來較大壓力。

    「地王」項目難消化

    也有一種觀點認為,越秀地產保守求穩的銷售目標,可能是受前幾年的「地王」項目的影響。

    自2013年起,越秀地產通過地產基金合作模式,頻繁出手高價「地王」,一口氣將廣州海珠、蘿崗和武漢精武路三塊「地王」收入麾下。

    但以高價拿下的「地王」項目,并未給越秀地產的資金周轉帶來實際效益,更有部分地產項目閑置五年之久。

    同時,這種拿地方式,雖然前期使用資金杠桿,可以用較少的資金來撬動較大規模的土地儲備,但土地權益占比較低,很容易引起只增業績不增利的問題。

    近幾年,越秀地產的項目權益占比方面明顯下滑。

    數據顯示,2018年,越秀地產新增土地儲備的權益占比僅為38%,報告期末土地儲備權益從2013年的82.5%降至2018年的56.3%。

    可以看出,越秀地產因「地王」項目所承受的壓力也不會小,由于發展進度緩慢,由此產生的資金壓力會逐漸增大。

    總結:

    多重壓力之下,越秀地產也在積極謀求新的出路。

    日前,越秀地產曾宣布以認購股份的方式,引入廣州地鐵作為戰略股東,意在以這種方式,順利推進公司「軌交+物業」的戰略模式,鞏固股東基礎,夯實公司的資本實力,為深耕大灣區業務做好準備。

    與此同時,對于房地產公司而言,通過與地鐵公司合作進行軌道沿線土地開發,不僅意味著可以獲得大量優質的土地資源,后期也易于銷售,具備極高的持有價值。

    因而,越秀地產「軌交+物業」的發展模式能否成為其未來的一個新的盈利增長點,助力沖刺千億目標,也是業界人士普遍關注的一個重點所在。


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